تیترآنی:سقف وام خريد مسکن در تهران و ساير شهرها ۲برابر شد. براساس مصوبه شوراي پول و اعتبار، مبلغ «وام ترکيبي» مسکن – مجموع وام خريد و وام جعاله- از محل اوراق در تهران، براي دريافت انفرادي به ۲۸۰ميليون و براي زوجين (۲فقره) به ۴۸۰ميليون تومان افزايش يافت. مبالغ براي دو گروه ديگر از شهرها، متفاوت است. افزايش وام خريد مسکن در مقطع فعلي که پديده «احتکار آپارتمان» باعث کمبود عرضه در بازار شده، از وارونگي در سياستگذاري براي رونق اين بخش حکايت دارد. قبل از تحريک تقاضا، يک حرکت اصلي لازم بود.
وام خريد و ساخت مسکن از محل اوراق تسهيلات به دو برابر افزايش يافت. با ابلاغ مصوبه افزايش سقف وام مسکن از محل اوراق، تسهيلات خريد وساخت آپارتمان در شهر تهران از 100 ميليون تومان به 200 ميليون تومان براي متقاضيان انفرادي و از 200 ميليون تومان به 400 ميليون تومان براي زوجين متقاضي خريد آپارتمان افزايش يافت. به همين ترتيب سقف‌هاي وام خريد مسکن از محل اوراق در ساير شهرها نيز به دو برابر افزايش يافت. سقف وام مسکن در حالي بعد از گذشت 20 ماه براي تقويت قدرت خريد متقاضيان در بازار مسکن افزايش يافت که پيش از اين در اوايل زمستان 98 سقف تسهيلات مسکن نسبت به ارقام قبلي افزايش يافته بود.
اين تصميم سياستگذار پولي در بدترين زمان ممکن با توجه به بحران کمبود عرضه واحدهاي مسکوني ناشي از انجماد و احتکار ملکي به اجرا درآمده است. کارشناسان در اين‌باره معتقدند سقف وام خريد مسکن که پيش از اين به بي‌اثرترين حالت خود به لحاظ پوشش‌دهي بخشي از هزينه خريد واحدهاي مسکوني درآمده بود اگر چه به عنوان يکي از اقدامات مهم بايد مورد توجه قرار مي‌گرفت و انجام مي‌شد اما قبل از اين اقدام لازم بود يک گام مهم‌تر در بازار مسکن برداشته شود.
اين گام مهم‌تر که لازم بود در اولويت برنامه‌هاي سياستگذار بخش مسکن قبل از هر اقدام ديگري قرار مي‌گرفت تعيين تکليف عرضه‌هاي منجمد بازار مسکن و رفع احتکار از بخش قابل توجهي از واحدهاي مسکوني است که طي سه سال گذشته و همزمان با افزايش تحرکات سرمايه‌گذاران و سفته‌بازان ملکي بر تعداد آنها افزوده شده است.
طي سه سال اخير، به دليل استمرار جهش قيمت مسکن، تشديد انتظارات تورمي، تاثيرپذيري بازار مسکن از نوسانات ساير بازارها و … بازار معاملات مسکن به يک پناهگاه امن براي سرمايه‌گذاران و سفته‌بازان تبديل شد. در نبود سياست‌هاي مالياتي موثر براي جلوگيري از احتکار مسکن و مقابله با سفته‌بازي و از آنجا که هيچ گونه ريسک و هزينه‌اي متوجه محتکران واحدهاي مسکوني نيست عرضه آپارتمان‌هاي آماده به بازار مسکن تحت تاثير قرار گرفته و به‌شدت کاهش يافت. در شرايطي که عرضه آپارتمان‌هاي جديد به بازار ناشي از افزايش عمق رکود در بازار ساخت‌و‌ساز نيز به‌شدت در سال‌هاي اخير کاهش يافت، افزايش سوداگري و احتکار ملکي نيز کمبود عرضه مسکن را تشديد کرد. حال در شرايطي که پيش از اين نيز «دنياي اقتصاد» و گروهي از کارشناسان به دفعات در اين باره و همچنين درباره پيامدهاي تبديل بازار مسکن به پناهگاه امن سرمايه‌گذاران و سفته‌بازهاي ملکي هشدار داده بودند، سياستگذار قبل از هر اقدامي براي رفع انجماد از واحدهاي مسکوني احتکار شده اقدام به افزايش سقف وام خريد مسکن کرده است.
سقف وام جديد در تهران
به گزارش «دنياي اقتصاد»، با مصوبه جديد شوراي پول و اعتبار سقف وام خريد و ساخت مسکن از محل اوراق به دو برابر ارقام قبلي افزايش يافت.
به اين ترتيب، در شهر تهران سقف وام آني خريد مسکن از محل اوراق براي متقاضيان انفرادي به 200 ميليون تومان و براي زوجين به 400 ميليون تومان افزايش يافت. پيش از اين سقف وام خريد مسکن براي متقاضيان انفرادي 100 ميليون تومان و براي زوجين متقاضي مسکن 200 ميليون تومان بود. برآوردهاي «دنياي اقتصاد» درباره مبالغ اقساط ماهانه اين تسهيلات نشان مي‌دهد، رقم قسط ماهانه تسهيلات انفرادي 200 ميليون توماني در خارج از بافت فرسوده 3 ميليون و330 هزار تومان و در بافت فرسوده 2 ميليون و930 هزار است. در تسهيلات زوجين نيز در شهر تهران رقم قسط ماهانه در خارج از بافت فرسوده 6 ميليون و660 هزار تومان و در بافت فرسوده 5 ميليون و 870 هزار تومان است. به طور متوسط وام انفرادي جديدهزينه خريد حدود9مترمربع و وام زوجين هزينه خريد 5/ 15متر مربع آپارتمان در تهران را پوشش مي‌دهد.
سقف وام در شهرهاي بزرگ
در شهرهاي بزرگ که شامل مراکز استان‌ها و شهرهاي با جمعيت بيش از 200 هزار نفر مي‌شود نيز سقف وام مسکن به دو برابر افزايش يافت. به اين ترتيب و براساس مصوبه جديد شوراي پول و اعتبار سقف وام جديد مسکن از محل اوراق در مراکز استان‌ها و شهرهاي بزرگ (با جمعيت بيش از 200 هزار نفر) براي متقاضيان انفرادي به 160 ميليون تومان و براي زوجين به 320 ميليون تومان افزايش يافت.
رقم قسط ماهانه اين تسهيلات براساس برآوردهاي «دنياي اقتصاد» براي متقاضيان انفرادي در خارج از بافت فرسوده 2 ميليون و664 هزار تومان و در بافت فرسوده 2 ميليون و350 هزار تومان است. همچنين مبلغ اقساط ماهانه تسهيلات زوجين از اين محل در خارج از بافت فرسوده 5 ميليون و330 هزار تومان و در بافت فرسوده 4 ميليون و700 هزار تومان برآورد مي‌شود.
وام جديد براي شهرهاي کوچک
در شهرهاي کوچک نيز به همين ترتيب وام مسکن مشمول افزايش دو برابري شده است. در شهرهاي کوچک مبلغ اين وام براي متقاضيان انفرادي به 120 ميليون تومان و براي زوجين به 240 ميليون تومان افزايش يافته است. مبلغ قسط ماهانه اين تسهيلات براي وام‌گيرنده‌هاي انفرادي در خارج از بافت فرسوده يک ميليون و998 هزار تومان و در بافت فرسوده يک ميليون و760 هزار تومان است.
زوجين وام‌گيرنده در اين شهرها نيز بايد براي پازپرداخت وام مسکن در خارج از بافت فرسوده ماهانه مبلغ 3 ميليون و996 هزار تومان و در بافت فرسوده 3 ميليون و520 هزار تومان قسط پرداخت کنند. اقساط مربوط به بازپرداخت اين وام‌ها در هر سه گروه شهرهايي که سقف وام مسکن در آنها به‌طور متفاوت تعيين شده است بر مبناي بازپرداخت 12 ساله در خارج از بافت‌هاي فرسوده و بازپرداخت 15 ساله در بافت‌هاي فرسوده و همچنين نرخ سود 5/ 17 درصدي در خارج از بافت‌هاي فرسوده و نرخ سود 16 درصدي در بافت‌هاي فرسوده محاسبه شده است. وام جديد خريد مسکن اگر چه مشمول افزايش سقف شده است اما تغييري در مدت بازپرداخت اين وام و همچنين نرخ سود تعيين‌شده براي آن صورت نگرفته است و بنابراين دوره‌هاي بازپرداخت و نرخ‌هاي سود قبلي همچنان پابرجا خواهد بود.
وام جعاله 80 ميليون تومان شد
وام جعاله (تعميرات) مسکن نيز که به تنهايي يا در زمان دريافت وام خريد مسکن از محل اوراق براي متقاضيان واجد شرايط قابل دسترسي است به دنبال مصوبه جديد شوراي پول و اعتبار با افزايش دو برابري همراه شد. بر اين اساس، تسهيلات جعاله مسکن از 40 ميليون تومان به 80 ميليون تومان افزايش يافت. اين تسهيلات در کل مناطق شهري کشور با سقف يکسان (80 ميليون تومان)، پرداخت خواهد شد. نرخ سود تسهيلات جعاله مسکن 5/ 17 درصد و دوره بازپرداخت آن 5 ساله است. برآوردهاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد اقساط ماهانه اين تسهيلات معادل 2ميليون تومان خواهد بود.
هزينه خريد اوراق
سقف وام مسکن در حالي بعد از20ماه افزايش يافته است که متقاضيان تسهيلات آني از اين محل بايد در زمان اقدام براي دريافت وام، اوراق گواهي حق تقدم تسهيلات که به منزله امتياز وام مسکن است، خريداري کنند. به ازاي هر يک ميليون تومان مبلغ وام مسکن، متقاضي بايد دو فقره اوراق 500 هزار توماني وام مسکن تهيه کند. طي هفته‌هاي گذشته تاکنون متوسط قيمت هر فقره اوراق 500 هزار توماني وام مسکن حول و حوش 60 هزار تومان بوده است. با اين احتساب متقاضيان دريافت وام زوجين در شهر تهران، يعني وام 480 ميليون توماني (وام 400 ميليون توماني زوجين به‌علاوه وام 80 ميليون توماني جعاله) براي دسترسي به اين وام بايد اقدام به خريد 960 فقره اوراق کنند که با احتساب متوسط قيمت 60 هزار توماني براي هر فقره اوراق بايد معادل 57 ميليون و600 هزار تومان به عنوان هزينه اوراق پرداخت کنند. در ساير شهرها و براي ساير متقاضيان نيز اين هزينه متناسب با سقف تسهيلات درخواستي متفاوت و قابل محاسبه است.
اقدام درست در زمان بد
وام خريد مسکن از محل اوراق در حالي با مصوبه جديد شوراي پول و اعتبار به دو برابر افزايش يافت که در حال حاضر مهم‌ترين سوالي که در اين زمينه مطرح مي‌شود آن است که آيا افزايش وام مسکن در مقطع زماني فعلي مي‌تواند به بازار مسکن و متقاضيان مصرفي کمکي کند؟«دنياي اقتصاد» با استناد به نظرات کارشناسي پيش از اين در گزارش‌هاي متعدد به کرات اعلام کرده بود اگر چه به دليل بي‌اثر شدن سقف‌هاي وام خريد مسکن، تضعيف قدرت خريد متقاضيان و خروج اجباري خانه‌اولي‌ها از بازار تقاضاي ملک افزايش سقف وام خريد مسکن و رساندن آن به حدي که بتواند سطح مناسبي از قيمت خريد آپارتمان را پوشش دهد از اقدامات ضروري است اما لازم است سياستگذار مسکن قبل از هر اقدامي، ابتدا قفل عرضه مسکن را باز کند و سپس سياست تحريک تقاضا از محل افزايش وام را اجرايي کند.
در واقع اگر چه افزايش سقف وام مسکن از مدت‌ها قبل ضروري بود اما وضع موجو‌د بازار مسکن ايجاب مي‌کرد تا قبل از هر اقدامي از جمله اصلاح و افزايش سقف وام خريد مسکن از طريق بازگشايي قفل آپارتمان‌هاي احتکار شده، ابتدا عرضه را افزايش داده و سپس تقاضا را براي ورود به بازار توانمند کرد. «دنياي اقتصاد» در گزارش‌هاي قبلي خود ضمن حمايت از سياست توانمندسازي خانوارها از طريق افزايش سقف وام و تقويت قدرت خريد خانوارهاي متقاضي مسکن به‌ويژه خانه‌اولي‌ها در عين حال تاکيد کرده و هشدار داده بود اجراي هر سياستي قبل از تعيين تکليف اساسي خانه‌هاي احتکار شده و عرضه آنها به بازار مسکن سياستي بي‌اثر يا دست کم فاقد اثرگذاري لازم است و باعث مي‌شود در نهايت سياستگذار به هدف خود که خانه‌دار کردن متقاضيان مصرفي و خانه‌اولي در بازار ملک است نرسد. اما با وجود اين هشدارها، افزايش سقف وام خريد مسکن در بدترين زمان براي «تحريک تقاضاي ملکي» انتخاب شد. تبعات غفلت مکرر از «انجماد عرضه مسکن» مي‌تواند ايجاد التهاب احتمالي در بازار مسکن به دنبال افزايش سقف وام را به دنبال داشته باشد.
در صورتي که اگر ابتدا تکليف واحدهاي منجمد شده در بازار مشخص و اين واحدها به بازار عرضه مي‌شد و سپس سقف تسهيلات افزايش مي‌يافت، اين اقدام نه تنها تبعات منفي به دنبال نداشت بلکه آثار مثبتي در مسير خانه‌دار کردن خانه‌اولي‌ها نيز ايجاد مي‌کرد. احتکار و انجماد بخشي از واحدهاي مسکوني در اختيار سرمايه‌گذاران و سفته‌بازها که هم‌اکنون به صورت خالي نگهداري مي‌شود در کنار کمبود عرضه مسکن به دنبال رکود شديد ساختماني در سال‌هاي اخير، منجر به عدم تعادل عرضه و تقاضاي مسکن، ايجاد مشکل براي خريداران مصرفي از محل تحريک تقاضا و افزايش احتمالي قيمت مسکن مي‌شود.
پيش از اين «دنياي اقتصاد» با تاکيد بر اين موضوع دو مشکل اساسي بازار مسکن در مقطع زماني فعلي را تشريح کرده بود. اولين مشکل به تضعيف قدرت خريد در بازار مسکن به دليل جهش مکرر قيمت ملک و دومين علت به انجماد عرضه ناشي از افزايش فعاليت سفته‌بازي و سوداگري در بازار مسکن برمي‌گردد که اتفاقا عامل دوم در شرايط فعلي مهم‌تر از عامل اول است. ديدگاه‌هاي کارشناسي در اين زمينه حاکي است لازم بود سياستگذار مسکن ابتدا به انجماد و احتکار مسکن و عرضه واحدهاي منجمدشده از طريق اهرم مالياتي پايان مي‌داد سپس اقدام به تحريک تقاضا از محل افزايش سقف وام مي‌کرد. اين وام نيز مي‌توانست به صورت دومنظوره طراحي شده و ابتدا به سازنده‌ها براي ساخت مسکن با قابليت انتقال به خريدار ارائه مي‌شد.
اما سياستگذار دقيقا تصميم معکوسي را اتخاذ کرد. يعني ابتدا سقف وام خريد مسکن را بدون تعيين تکليف عرضه واحدهاي مسکوني منجمد به بازار افزايش داد. آن‌هم در شرايطي که مشخص نيست در چه زماني قرار است اين سياست مالياتي موثر که دريافت ماليات سالانه از املاک مسکوني و ايجاد هزينه و ريسک براي احتکار مسکن از سوي سوداگران و سفته‌بازها است، اجرايي شود. يا اينکه آيا اصلا برنامه‌اي براي اجراي اين سياست وجود دارد يا نه؟در دنيا براي ايجاد هزينه و افزايش ريسک ملاکي 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش روز واحدهاي مسکوني به عنوان ماليات سالانه دريافت مي‌شود.
اين اقدام باعث غير جذاب شدن بازار مسکن براي سفته‌بازها و عرضه واحدهاي مسکوني به بازار فروش يا اجاره و در نتيجه ايجاد تعادل بين عرضه و تقاضا در بازار مسکن مي‌شود. کارشناسان همچنين اعلام کردند با توجه به مبلغ اقساط ماهانه تعيين شده براي وام جديد و سطح درآمد خانوارها، بعيد است اين وام، وامي در استطاعت براي بخش زيادي از خانوارهاي فاقد مسکن و متقاضي وام باشد.
